도쿄 집값, 신축은 1억 엔 넘었는데 중고는 왜 4개월째 내릴까?

구분	가격	변화
신축 · 도쿄권 4~9월 평균	1억 1,494만 엔	▲21.1%(전년비, 사상 최고)
신축 · 23구 4~9월 평균	1억 7,925만 엔	▲34.7%(전년비)
중고 · 도심 6구 9월	1억 7,786만 엔	▼1.6%(전월비, 5개월 연속 하락)
중고 · 23구 9월	1억 2,629만 엔	▼0.4%(전월비, 4개월 연속 하락)
중고 · 수도권 9월	7,773만 엔	▲2.2%(전월비, 26개월 연속 상승)

출처: 부동산경제연구소(不動産経済研究所) 2026년 10월 20일 발표, 도쿄칸테이 2026년 10월 22일 발표(중고는 70㎡ 환산).

신축 맨션은 사상 최고를 다시 썼습니다. 도쿄권(도쿄도와 가나가와·사이타마·지바) 평균이 4년 연속 최고치이고, 23구만 보면 1억 8,000만 엔에 가깝습니다. 반면 중고 맨션 시세는 23구가 5월 1억 2,849만 엔을 꼭짓점으로 9월까지 약 1.7% 내려왔습니다. 하락 폭은 작지만, 2년 넘게 매달 최고치를 갈아 치우던 흐름이 멈췄다는 점이 중요합니다.

더 눈여겨볼 곳은 도심입니다. 지요다·주오·미나토 등 도심 6구는 5개월 연속 내렸고, 수도권 전체는 오히려 26개월째 오르고 있습니다. 가장 비싼 곳이 먼저 식고, 상대적으로 싼 바깥쪽은 아직 오르는 모양입니다.

■ 왜 신축과 중고 맨션 가격이 반대로 움직일까?

공사비가 올라서 → 새 집 원가가 비싸지고 → 신축 분양가는 내려갈 수 없다. 반면 금리가 올라서 → 빌릴 수 있는 돈이 줄고 → 이미 지어진 비싼 중고 맨션부터 살 사람이 줄었다. 두 시장을 움직이는 힘이 서로 다릅니다.

신축: 원가가 가격을 받친다

부동산경제연구소는 자재값 상승과 건설 인력 부족으로 공사비가 오른 것을 가격 상승의 주된 이유로 꼽았습니다. 중동 위기로 나프타(플라스틱·도료 원료) 조달이 어려워진 영향이 앞으로 공사비에 더 반영될 수 있다는 말도 덧붙였습니다. 4~9월 도쿄권 공급량은 8,601호로 6.0% 줄었습니다. 분양 회사는 땅값과 공사비가 높으니 싸게 지을 수 없고, 그래서 물량을 줄이고 비싼 도심 위주로 짓습니다. 이 땅값 흐름은 인구가 줄어도 일본 땅값이 5년째 오르는 이유에서 따로 정리했습니다.

중고: 금리가 살 수 있는 한도를 낮췄다

일본은행(日本銀行) 정책금리는 1.25%까지 올라왔고, 11월 미쓰비시UFJ은행의 신규 변동금리는 연 1.195%입니다. 0%대 후반에 빌리던 몇 년 전과는 계산이 달라졌습니다. 8,000만 엔을 35년 원리금균등으로 빌리면 금리 1%일 때 월 약 22.6만 엔, 2%면 월 약 26.5만 엔으로 1년에 약 47만 엔이 더 듭니다(아고라 계산 예시). 일본 금리가 어디까지 오를지는 일본은행이 1.25%에서 멈춘 이유와 12월 인상 전망에서 자세히 다뤘습니다.

가격이 오른 동력도 한계에 닿았습니다. 도쿄 맨션 가격을 끌어올린 주역은 맞벌이 고소득 부부, 이른바 파워 커플(パワーカップル)이었습니다. MFS 분석에 따르면 이들이 대출로 감당할 수 있는 선은 1억 5,000만 엔 안팎입니다. 실제로 올해 1~9월 23구에서 1억 엔 미만 물건은 10.5% 올랐지만, 3억 엔 이상은 1.0% 내렸습니다. 사 줄 사람이 있는 가격대는 오르고, 없는 가격대는 멈춘 것입니다.

팔려는 매물은 33% 늘었다

도쿄칸테이 자료를 보면 9월 23구 중고 맨션 유통 물량은 1만 6,416호로, 아고라 집계 기준 1년 전(약 1만 2,300호)보다 약 33% 많습니다. 내놓은 집의 51.0%가 가격 개정(価格改定), 즉 호가를 낮췄고 평균 인하 폭은 6.4%였습니다. 다만 이것은 매도 호가 이야기이고, 실제 거래 가격이 같은 비율로 떨어졌다는 뜻은 아닙니다.

■ 돈은 어디로: 누가 웃고 누가 버티나

웃는 쪽은 분양 회사와 땅 주인입니다. 신축은 공급을 줄여도 비싼 가격에 팔리고, 도심 땅값도 높게 유지됩니다. 임대인도 나쁘지 않습니다. 만안(湾岸) 지역 타워맨션은 1~9월 매매 시세가 3.6% 내렸지만 임대료는 2.9% 올라, 같은 집 기준 표면 임대수익률이 2.76%에서 2.95%로 높아졌습니다.

버티는 쪽은 최근 2~3년 사이 비싸게 산 사람입니다. 손해를 보고 팔기 싫어 호가를 쉽게 내리지 않지만, 대출이 변동금리라면 이자는 매달 늘어납니다. 그리고 가장 부담이 큰 쪽은 집을 사려는 육아 세대입니다. 가격이 조금 내려도 금리가 올라 월 상환액은 줄지 않습니다. “가격은 내리는데 살 수는 없다”는 말이 나오는 이유입니다. 일본 집값이 오르는 속도를 소득이 따라가지 못하는 것이 근본 문제입니다.

📍 도쿄 현지 메모

2026년 10월 5일부터 일본에서 집이나 땅을 사서 소유권 등기를 할 때는 국적을 신고해야 합니다. 외국인만이 아니라 일본인도, 해외 거주자도 모두 대상입니다. 국적은 공개 등기부에는 실리지 않고 법무국 내부 자료로만 남습니다.

중고 매물 사이트를 보면 “価格改定”(가격 개정)이라는 표시가 붙은 물건이 눈에 띕니다. 대부분 호가를 내렸다는 뜻이며, 9월 23구에서는 내놓은 집의 절반 이상이 여기에 해당했습니다.

■ 한국에서 보면: 일본 집값은 외국인 때문에 올랐을까?

한국에서는 “중국 자본이 도쿄 집값을 올렸다”는 이야기가 자주 돌았습니다. 일본 국토교통성 조사로는 해외 거주자의 신축 맨션 취득 비율이 도쿄도 2.5%, 도심 6구 5.9%였습니다(2025년 하반기). 국가·지역별로는 대만이 가장 많았고 영국, 중국, 싱가포르 순이었습니다. 국토교통성은 고가 물건을 짧게 되파는 경향은 보이지 않았고, 가격 상승에 준 영향은 특정할 수 없다고 설명했습니다. 다만 일본 안에 사는 외국인의 거래는 아직 조사하지 않아, 2027년도부터 범위를 넓힐 예정입니다.

오히려 흥미로운 점은 서울과 도쿄의 모양이 닮았다는 것입니다. KB부동산 10월 통계에서 서울 아파트는 0.61% 올랐지만 강남구(-0.33%)와 서초구(-0.04%)는 내렸고, 노원(+1.52%)·도봉(+1.29%) 같은 외곽이 올랐습니다. 도쿄도 도심 6구가 먼저 내리고 수도권 평균은 오르고 있습니다. 두 도시 모두 대출 규제나 금리로 “살 수 있는 돈”이 막히자, 가장 비싼 곳부터 멈추고 덜 비싼 곳으로 수요가 옮겨 가는 중입니다.

🇯🇵 일본

도심 6구 ▼1.6%

1억 7,786만 엔 ≈ 약 15.3억 원

수도권 평균은 ▲2.2%로 26개월째 상승(9월, 중고)

🇰🇷 한국

강남구 ▼0.33%

강남 11개구 평균 20.20억 원 ≈ 약 2억 3,500만 엔

노원 ▲1.52% 등 외곽이 상승(10월, 아파트)

환산 기준: 100엔 = 859.02원(2026년 11월 6일). 출처: 도쿄칸테이, KB부동산.

한국 독자에게 연결되는 지점은 두 가지입니다. 첫째, 원화로 보면 도쿄 도심 맨션도 이제 싸지 않습니다. 23구 신축 평균 1억 7,925만 엔은 약 15.4억 원으로 서울 평균과 비슷한 수준입니다. 둘째, 일본 부동산을 살 때도 등기 시 국적 신고 대상이 됩니다. 규제는 아니지만, 일본 정부가 거래 실태를 국적별로 모으기 시작했다는 신호입니다.

■ 일본 부동산 전망: 앞으로 세 갈래

일본 부동산 전망은 결국 금리와 소득 중 무엇이 더 빨리 움직이느냐에 달려 있습니다.

▸ 기본: 신축은 공사비 때문에 높은 가격 유지, 중고 도심은 소폭 조정 지속. 확인 신호는 도쿄칸테이 월간 23구 시세와 가격 개정 비율(50% 안팎 유지 여부).
▸ 낙관(가격 반등): 임금 상승이 이어지고 금리 인상이 느려지면 조정이 멈추고 다시 오름. 확인 신호는 중고 성약 건수 증가와 매물 감소.
▸ 비관(조정 확산): 일본은행이 12월 이후 금리를 더 올리고 주가가 흔들리면 조정이 도심 밖으로 번짐. 확인 신호는 수도권 평균 시세의 하락 전환.

1990년대 초 일본 버블 붕괴 때도 금리 인상과 대출 규제가 방아쇠였습니다. 다만 지금은 땅값이 소득의 수십 배로 부풀었던 그때와 달리, 임대료가 함께 오르고 있어 가격을 아래에서 받치는 힘이 있습니다. 그래서 “폭락”으로 단정하기보다 실제 거래 가격과 거래 건수를 함께 봐야 합니다.

■ 알아 두면 좋은 일본어 경제 용어

가격 개정(価格改定, 가카쿠카이테이) — 매물 사이트에서 호가를 바꿨다는 표시. 대부분 가격을 내렸다는 뜻.
파워 커플(パワーカップル, 파와캇푸루) — 부부 모두 고소득인 맞벌이 가구. 도쿄 도심 맨션의 핵심 구매층.
신축 프리미엄(新築プレミアム, 신치쿠프레미아무) — 새 집이라는 이유로 붙는 웃돈. 입주 뒤 중고가 되면 빠지기 쉬운 부분.

■ 자주 묻는 질문

Q. 도쿄 집값, 지금 떨어지고 있나요?

A. 23구 중고 맨션은 2026년 6~9월 4개월 연속 소폭 내렸습니다(5월 꼭짓점 대비 약 1.7%). 하지만 신축 분양가는 사상 최고이고 수도권 중고 평균은 아직 오르고 있어, 전체가 하락한다고 보기는 이릅니다.

Q. 일본 집값은 외국인 때문에 오른 건가요?

A. 국토교통성 조사로 해외 거주자의 신축 취득 비율은 도쿄도 2.5%, 도심 6구 5.9%였습니다. 정부는 가격 상승 영향을 특정할 수 없다고 봤고, 공사비·저금리·맞벌이 고소득층 수요가 더 큰 원인으로 꼽힙니다.

Q. 도쿄 맨션 가격은 앞으로 폭락할까요?

A. 호가를 내린 매물이 절반을 넘었지만 임대료가 오르고 있어 급락보다는 고가 구간 중심의 조정 가능성이 큽니다. 일본 부동산 전망을 판단할 때는 일본은행 금리 결정과 실제 거래 건수를 함께 보는 것이 좋습니다.

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일본 평균 연봉과 임금 격차 분석 — 집값을 따라가지 못하는 소득 쪽 사정을 숫자로 확인할 수 있습니다.

참고 자료

정보 제공용이며 투자 권유가 아닙니다.

도쿄 집값, 신축은 1억 엔 넘었는데 중고는 왜 4개월째 내릴까?

■ 한눈에 비교: 도쿄 맨션 가격과 서울 아파트

■ 도쿄 집값, 지금 오르나 내리나?