분당 토허제 집값: 거래는 41% 줄었는데 왜 35% 올랐을까

성남 분당의 아파트 매매는 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 2,967건이었다. 그 전 1년 5,033건에서 41% 줄었다. 같은 기간 분당 아파트의 3.3㎡당 중위 매매가격은 5,224만 원에서 7,081만 원으로 35.5% 올랐다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 분석해 11월 9일 내놓은 숫자다. 사는 사람이 거의 절반으로 줄었는데 값은 3분의 1 넘게 뛰었다. 보통은 거래가 마르면 값이 먼저 꺾인다고들 한다. 분당 토허제 집값은 왜 반대로 움직였을까. 이 질문을 따라가면 규제 하나, 30년 된 신도시 하나, 그리고 아직 오지 않은 공사 현장 하나가 한 줄로 이어진다.

토지거래허가구역은 무엇을 막으려고 분당에 들어왔을까?

출발점은 2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책이다. 정부는 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 한꺼번에 묶었다. 경기 12곳에는 성남 분당구·수정구·중원구와 평촌이 있는 안양 동안구가 들어갔다. 10월 20일 이후 계약분부터는 아파트를 사려면 관청의 허가를 받아야 하고, 산 사람은 2년 동안 직접 살아야 한다.

이 규칙이 겨냥한 것은 갭투자다. 갭투자는 세입자의 전세보증금을 끼고 집값과 보증금의 차이만 내 집을 사는 방식이다. 실거주 의무가 붙으면 세입자를 둔 채 집을 살 수 없으니 이 길이 막힌다. 같은 대책에서 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아졌고, 15억 원을 넘는 집은 대출 한도가 6억 원에서 4억 원(25억 원 초과는 2억 원)으로 줄었다. 정리하면 분당에서 집을 살 수 있는 사람은 “들어와 살 사람이면서, 현금이 많은 사람”으로 좁아졌다. 거래가 41% 줄어든 것은 이 설계가 의도한 그대로의 결과다.

그런데 북쪽과 서쪽의 다른 1기 신도시는 이 규제에서 빠졌다. 그래서 같은 기간 숫자를 나란히 놓으면 모양이 갈린다.

기간: 2024.11~2025.10 → 2025.11~2026.10. 출처: 직방(국토교통부 실거래가 분석), 한국경제·서울경제·세계일보 2026.11.9~10 보도.

규제를 받은 두 곳은 거래가 줄고 값이 크게 올랐다. 규제를 피한 세 곳은 거래가 늘었는데 값은 덜 올랐거나 내렸다. 거래량과 가격이 거울처럼 반대로 놓여 있다.

거래가 줄면 집값도 내려가야 하지 않을까?

여기서 궁금해지는 것은 규제가 줄인 것이 ‘사려는 사람’만이냐는 점이다. 아니다. 허가구역에서는 파는 쪽도 갭투자자에게 팔 수 없으니 팔 수 있는 상대가 줄어든다. 급하지 않은 집주인은 그냥 기다린다. 사는 사람과 파는 사람이 함께 줄면 거래는 크게 줄지만, 값을 끌어내릴 급매가 많이 나오지는 않는다. 그 사이 실제로 이뤄진 거래는 대출 한도가 줄어도 살 수 있는 현금 많은 실수요자의 거래다. 중위가격은 이렇게 ‘체결된 거래’만으로 계산되므로, 남은 매수자의 성격이 바뀌면 숫자도 위로 쏠릴 수 있다. 이 부분은 자료가 직접 보여 준 것이 아니라 숫자에서 끌어낸 해석이다.

이 해석이 맞는지는 과거에서 확인할 수 있다. 서울 잠실·삼성·대치·청담동은 2020년 6월 토지거래허가구역으로 묶였다. 신한투자증권이 국토교통부 실거래가로 비교한 결과, 지정 전 2년과 후 2년 사이 잠실동 아파트 매매는 4,456건에서 814건으로 약 82% 줄었다. 그런데 부동산R114 자료로 2년 상승률을 보면 잠실동은 지정 전 20.8%, 지정 후 22.5%였다. 대치동도 22.7%에서 23.8%로 오히려 높아졌다. 거래는 얼어붙었는데 값은 그대로 올라간 것, 지금 분당에서 보이는 모양과 같다.

다음 장면은 더 분명하다. 서울시는 2025년 2월 이 지역 아파트 291곳의 허가구역을 풀었다. 리얼투데이 분석으로 강남 3구 아파트 평균 거래가는 해제 직후 9일 동안 해제 직전보다 약 8% 높았고, 갭투자 비율은 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 올랐다. 결국 해제 35일 만인 3월 19일 정부와 서울시는 강남·서초·송파·용산 아파트 전체를 다시 묶었다. 이 숫자가 말해 주는 것은 허가제가 수요를 없애지 않고 줄 세워 두기만 한다는 점이다. 문이 열리자 기다리던 수요가 한꺼번에 들어왔다.

그렇다면 분당에서도 허가제는 값을 누른 것이 아니라 거래만 눌렀을 가능성이 크다. 그러면 값을 밀어 올린 힘은 따로 있어야 한다.

1기 신도시 재건축은 분당 집값에 어떤 기대를 얹었을까?

그 힘을 찾으려면 37년 전으로 가야 한다. 1980년대 말 서울 집값이 급등하자 정부는 1989년 분당·일산·평촌·산본·중동 다섯 신도시 건설을 추진했다. 1989년부터 1996년까지 29만 2천 호가 지어졌다. 이 아파트들이 대부분 지은 지 30년을 넘기면서, 2023년 말 국회를 통과한 노후계획도시 특별법이 재건축 문을 열었다. 이 법은 용적률(땅 넓이 대비 건물 연면적 비율)을 크게 올려 주는 대신 늘어난 이익의 일부를 공공기여로 내게 하는 구조다.

2024년 11월 27일 정부는 1기 신도시 재건축의 첫 순서인 선도지구 13개 구역 35,987가구를 발표했다. 분당 몫은 양지마을·시범단지(더시범)·샛별마을 3개 구역 10,948가구, 목련마을 빌라 단지를 더하면 12,055가구다. 성남시가 정한 분당 아파트 기준용적률은 326%다. 원래 200%대 용적률로 지어진 단지들이 이만큼 높아지면 새로 지을 수 있는 집이 늘고, 그 일반분양 수입이 조합원 부담을 덜어 준다. 사업도 실제로 움직이고 있다. 서울경제 11월 4일 보도에 따르면 샛별마을은 2026년 12월 시공사 입찰 공고, 2027년 3~4월 시공사 선정 총회를 계획하고 있고 추정 공사비는 약 2조 9천억 원이다. 양지마을은 2027년 1분기 입찰 공고를 추진한다.

직방은 분당 가격 상승을 서울 접근성과 학군 같은 기존 경쟁력에 정비사업 기대가 더해진 결과로 봤다. 분당이 1기 신도시 가운데 원래 값이 가장 높았던 곳이라는 점에서, 재건축 기대가 같은 비율로 붙어도 금액으로는 가장 크게 불어난다. 서울 아파트값과 공시가격이 함께 뛰던 흐름은 서울 아파트 공시가격 19% 상승 분석에서 다룬 적이 있다. 서울 가까운 대체지를 찾는 수요가 분당으로 이어졌다고 볼 수 있다.

분당 선도지구보다 나머지 단지가 더 오른 이유는?

그런데 숫자를 한 겹 더 벗기면 이상한 점이 나온다. 재건축 기대가 집값을 끌어올렸다면 가장 앞선 분당 선도지구가 가장 많이 올라야 한다. 직방 분석에서 분당 선도지구의 상승률은 29.0%, 그 밖의 단지는 37.7%였다. 평촌은 차이가 더 커서 선도지구 7.5%, 그 밖의 단지 23.4%였다.

산본과 중동은 정반대다. 산본 선도지구는 14.9% 올라 1990년 준공 비선도 단지(7.9%)의 두 배였고, 중동 선도지구도 9.6%로 그 밖의 단지(5.1%)보다 높았다. 산본의 선도지구 두 곳은 2025년 12월 1기 신도시에서 처음으로 특별정비구역으로 지정됐다. 중동 은하마을은 사업시행자 지정까지 마치자 거래의 32%가 신고가였다.

같은 ‘선도지구’인데 왜 지역에 따라 앞섰다가 뒤처졌을까. 언론과 업계의 풀이는 ‘키 맞추기’다. 분당과 평촌의 선도지구는 2024년 선정 직후 먼저 크게 올랐고, 값이 부담스러워지자 아직 덜 오른 1990년대 단지로 수요가 옮겨 갔다는 것이다. 산본·중동은 원래 값이 낮아 사업 진척이 확인될 때마다 그만큼 값이 붙는 단계에 있다. 하나 덧붙일 수 있는 것은 비용이다. 경인일보에 따르면 분당 선도지구 4곳의 공공기여금은 고시 당시 약 3조 7,831억 원으로 계산됐고, 산정 방식이 바뀌면 약 2조 7천억 원대로 줄어든다. 줄어도 큰돈이고, 이 돈과 공사비가 결국 조합원 분담금에 반영된다. 이미 선정된 단지는 이런 비용이 숫자로 보이기 시작했고, 아직 선정되지 않은 단지는 기대만 있고 비용은 아직 보이지 않는다. 비선도 단지가 더 오른 데에는 이 차이도 작용했을 수 있다. 이 역시 추정이다.

규제가 없는 산본으로 간 돈은 무엇을 말해 줄까?

분당에서 막힌 거래는 사라지지 않고 옆으로 옮겨 갔다. 산본의 매매는 1년 새 두 배가 넘었고, 1기 신도시 전체 거래에서 산본이 차지하는 비중은 12.4%에서 23.1%로 커졌다. 산본과 중동은 실거주 요건 없이 살 수 있어 매달 200~300건 안팎의 거래가 이어졌다. 그 결과 1기 신도시 전체 매매는 13,808건으로 오히려 11.4% 늘었다. 규제가 수요의 총량을 줄이지 못하고 위치만 바꿨다는 뜻이다.

다만 산본으로 간 돈은 값을 분당만큼 올리지 못했다(8.3%). 거래가 활발해도 값이 덜 오르는 곳, 거래가 막혀도 값이 많이 오르는 곳이 동시에 존재한다. 그리고 특별정비구역으로 지정된 단지가 아직 없는 일산은 거래가 34% 늘었는데도 값이 2% 내렸다. 결국 값을 결정한 것은 규제의 유무보다 ‘입지와 재건축이 얼마나 확실한가’였고, 규제는 그 값에 이르는 거래의 양만 바꿨다고 읽을 수 있다. 앞서 본 2020년 잠실의 경험과 같은 결론이다.

분당 토허제 집값, 앞으로 무엇을 보면 될까?

첫째, 12월 31일이다. 분당·수정·중원구와 과천, 광명 등 경기 12곳의 아파트 토지거래허가구역 지정 기간이 이날 끝난다. 경기도는 거래량과 땅값 변동률, 투기 우려, 시·군 의견을 종합해 해제, 재지정, 일부 해제 가운데 하나를 정부에 건의할 계획이다(경기도가 11월 3일 푼 324㎢는 신규 공공택지 후보지 관리용 허가구역으로, 아파트 허가구역과는 별개다). 해제되어 토지거래허가구역 실거주 의무가 사라지면 다시 전세를 끼고 살 수 있게 된다. 이때 갭투자 비율과 거래 가격이 몇 주 안에 얼마나 빨리 오르는지가 2025년 강남처럼 다시 묶일지를 가를 것이다. 재지정되거나 일부만 풀린다면 정부가 분당 가격을 아직 과열로 본다는 뜻이고, 거래는 적고 값은 재건축 일정을 따라가는 지금의 모양이 이어질 가능성이 크다.

둘째, 분당 2차 특별정비구역 선정과 선도지구 시공사 입찰이다. 성남시는 올해 분당 물량 1만 2천 호를 두고 43곳의 제안을 받아 12월 도시계획위원회 심의로 결정할 예정이다. 샛별마을의 입찰 공고에 공사비 조건이 나오면 분담금의 크기를 처음으로 가늠할 수 있다. 분담금이 예상보다 크면 선도지구 값은 기대보다 비용을 더 반영하기 시작하고, 2차에 뽑히지 못한 단지는 그동안의 ‘키 맞추기’ 상승분을 지키기 어려워질 수 있다.

셋째, 이주다. 정부 목표대로 선도지구가 2027년 착공에 들어가려면 그 전에 수만 가구가 집을 비워야 한다. 이주 시기가 몰리면 분당과 주변의 전세 가격이 먼저 움직일 것이고, 이주 계획이 늦어진다는 소식은 곧 착공이 늦어진다는 뜻이 된다.

분당의 숫자는 규제와 가격이 서로 다른 시계를 따라 움직인다는 것을 보여 준다. 허가제의 시계는 12월 31일에 한 번 멈추고, 재건축의 시계는 시공사 입찰과 이주라는 다음 눈금으로 넘어간다.

참고 자료

• 한국경제, 토허제가 갈랐다…산본 거래량 2배 늘때 분당 반토막 (2026.11.9)
• 세계일보, 1기 신도시 거래 11.4% 늘었지만…분당·평촌 줄고 집값은 더 뛰었다 (2026.11.9)
• 세계일보, 평당 7000만원 찍은 분당, 거래량 1위 꿰찬 산본 (2026.11.9)
• 서울경제, 1기 신도시 희비 가른 부동산 규제 (2026.11.10)
• 서울경제, 샛별·양지·더시범 시공사 입찰 채비 (2026.11.4)
• KB의 생각, 10.15 부동산 대책 정리
• 파이낸셜뉴스, 경기도 토지거래허가구역 89% 해제 (2026.11.3)
• 연합뉴스, 잠삼대청 과거 토허제 때 거래량은 급감…집값 상승세는 그대로 (2025.3.23)
• 뉴시스, 잠·삼·대·청 토허제 해제 35일만 확대 재지정 (2025.3.21)
• 뉴시스, 2027년 착공, 2030년 입주…1기 신도시 재건축 첫발 (2024.11.29)
• 경인일보, 분당재건축 선도지구 공공기여금 1조원 이상 줄어든다
• 하우징헤럴드, 분당 재건축 2차지구 선정 기준 (2026.7.14)
• 국가기록원, 수도권 5개 신도시 건설

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